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アベノミクスのキモー「デフレは気から」をエクセルで計算してみたー
2013-05-13 Mon 10:30
アベノミクスの肝はなにか。
世の中に出回っているめぼしい「見解」に当たってみるが、今ひとつ納得がいかない。
先週、勉強会で日経の記事をりあげた。

北沢千秋『バブルは来るか 妖しい熱帯びる不動産株』

字面を読んでいても理解は進まなかった。
エクセルで実際に計算しながら、式をのみこむことにした。
幸い、勉強会に参加しているY氏はアパート経営をしている。

そのデータを使わせてもらうことになった。
記事でてくる公式はこうだ。
不動産(株)の価値=
NOI(純収益)
÷CAPレート(実質金利+リスクプレミアム)


*クリックで拡大
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公式を解けなければ、この記事を正確に理解したことにはならない。
そこで、上の式にYさんのデータを入れ、検証してみることにした。
英略字の意味は以下のとおりだ。

・NOI(net operating income)は不動産がもたらすキャッシュフローのこと
・CAP(キャップ=capitalizationの略)レートは投資家がその不動産に期待する利回りで、実質金利に不動産投資のリスクに相応する上乗せ金利(リスクプレミアム)を加えたもの

資本主義システムにおいて変動しないものはない。
為替が脚光をあびているが、なかでも金利は経済を反映し、大きく変動する。
昭和49(1974)年10月 1日~昭和50(1975)年 6月11日にかけ長プライムレート(主要行)は9.9%、
平成24(2012)年 7月10日~平成25(2013)年 5月10日はほぼ1.25%。

そんななかY氏が借りたアパート・ローンは、10年固定の3.7%だ。
ざっくりであるが、Y氏所有アパートのNOI(純収益)は、固定資産やメンテ費などを控除し、ざっと年間1,200万円だそうだ。
これを元にY氏アパートの不動産(株)の価値を算出してみる。

そこで、大いに議論になったのが「リスクプレミアム」というやつだ。
今の時期が投資にむかない、投資は危険でリスクが大きいと考えていれば「リスクプレミアム」を多くもらわないと投資する気にはならない。
反対に投資環境が良くなれはせ、「リスクプレミアム」を引き下げても投資に向かうだろう。

エクセルのいい所は素人ながらシミュレーションのまねごとができることだ。

Y氏所有のアパートの価値はどうなっただろう。
デフレ時代が煮つまったどん底の時の価値は4千百万円にすぎなかったが、
脱デフレ時代のピークにはざっと2億5千5百万円にはね上がった。


もちろん単なる計算にすぎないが、Y氏は驚いた様子がありありだった。
「リスクプレミアム」という主観的数字でかくも不動産の価値が変動することに。

デフレ時代はものも買わなければ投資もしない。
脱デフレ時代になってはじめてものを買おう、投資をしようという気になってくる。
「病は気から」というわけだ。

リスクプレミアムは期待値だ。
個々の経済主体にとって「期待」は主観にすぎない。
が、主観が盛り上がって多数になれば市場全体がせり上がる。

「デフレ気分、マインドを変える」、その一点に絞ったとみれば、アベノミクスの要点が見えてくる気がするのであるが。

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