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長期保有戦略のあやまち(上)
2010-10-08 Fri 14:37
平成22年地価公示平均価格及び平均変動率推移(住宅地)
出典=社団法人神奈川県不動産鑑定士協会「平成22年地価公示平均価格及び平均変動率推移(住宅地)」
*クリックで拡大します

K大学病院へ向かう道路沿いに、その土地はありました。

野菜畑です。
台形を押しつぶしたような変形地です。
いかにも周囲の土地を売り払った残余といったおもむきです。

そこには「生産緑地」という看板が立ててあります。

その一角に何かしらの野菜が栽培されていました。
周辺はすっかり住宅が建て込んでいます。
経営が成り立っているかどうか、素人目にも不安に感じます。

宅地で売り払えばなにも農業をする必要はないだろうに、と勝手なことを思っていました。

生産緑地とは、市街化区域内にある農業を継続していく農地のことです。
生産緑地に指定されると30年間は原則解除できないという、転用制限をうけます。
他方農地の扱いですから、宅地に比べ何十分の1、何百分の1のわずかな固定資産税ですむという税制上の特典があります。

今日そのわきを通りました。
見ると、左半分の土地にアパートが建てられ、入居者募集の垂れ幕があります。
D建託です。

30年一括借上をうたい文句にした「賃貸経営受託システム」で有名な会社です。

あげく、D建託に経営そのものを丸投げにしてしまった。
土地を手放さずにすむ。
しかも「30年一括借上」だから、30年家賃は保証されている。

そもそも地主が生産緑地を選択したのは、その方が得だと「経営判断」したからです。

ところでざっくりと見て5、6百平米ほどの土地です。
野菜では採算が取れはずもありません。
農業に力を入れていたとも見えませんでしたし。

自家用に毛のはいた程度です。

宅地並みの税金を払わずにすむ。
これがポイントだったと想像できます。
しかしながら、相模原市における宅地の価格は、昭和63年(1988年)をピークに年々下落しています。

昭和63年の相模原市内の住宅地(平均価格)は364,700円です。
今年のそれは152,700円です。
往時の地価の45.3%にすぎません。

ということは地主は、税金をまけてもらうのと引き換えに地価下落で大損をしたことになります。

地主は昭和63年(1988年)以前のトレンドにかけたわけです。
「土地は必ず値上がりするものだから、売らずに持っていれば自然と資産価値は上がる」
なら、税金が安い分丸儲けだ、と考えても不思議ではありません。

長期保有戦略を取った。

これが裏目に出た。

あげく今度は「他人のふんどしで相撲を取る」戦略です。
40代初めからアパート経営に取り組んでいる経験から、自前ですべてを実行しても採算を取るのが難しい時代です。
まして、中間にマージンをいただくD建託が入るのですから、建築費の返済分さえまかなえるのか疑問です。

けれど、地主を笑うことはできません。
まったく同じような長期保有戦略を多く人が取っているからです。
低金利だからと住宅ローンを組んで、住まいを手に入れる。

この地主さんとどこも変わらない、と思うのですが・・・。
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