新型バブルの正体
2014-10-31 Fri 09:29
目立たない記事だが、「新米取引価格が最安 農水省9月調べ 16.1%下落、在庫が高水準」とある。
収益還元すれば、農地がいっそう下がる。
地方の地価がさらに下落する。

全国平均でみれば、地価は下落していくのだろう。

バブルの余いんがまだ残っていた1993年(平成5年)、ワンルーム・マンションの投資をした。

横浜駅から私鉄一駅、徒歩三分の物件だった。
これが五分の一以下に下落した。
家賃も下がったが、低金利に支えられカツカツ維持してきた。

今さら売る気にもなれず、相場を見る気にもなれなかった。
もうかっている物件と込みで売って、損益通算で税金を軽くすることぐらいしか思いつかなかった。
生きているうちは、お荷物を降ろすのは難しいとあきらめていた。

それが買値の20%以下から、35%に値上がりしている。

毎月送られてくる「ローン明細書」のご融資残高も一括返済してムリのない額になっている。
どうしたものか思案し、調べた。
意外な結果であった。

自分なりに仮説を立ててみた。

誰かが買っているから、値上がりする。
需要があるのだ。
だが、それはどんな需要なのか。

今さら、値上がり(キャピタルゲイン)をねらっているわけでもないだろう。

ワンルーム投資で利殖しようという時、低金利がキーになる。
イールドギャップ(賃貸利回りと借入金利の差)に照準を合わせている。
買値にもよるが、2〜3%の利ざやが抜けそうだ。

これは新型のバブルだと直感できた。

当時はDCF 法 (Discounted Cash Flow)などファイナンシャルの知識はなかったが、かろうじて家賃で返済できない借金はしない「決め」で救われた。
だが発想の根っ子はいっしょである。
低金利・低利益・低利息時代だ、わずかといっても3%の差は大きい。

「72の法則」でざっくり計算すれば、こうなる。

2%で運用すれば資産が倍になるのは、36年後だ。
これが+3%の5%で運用できたら、資産は14年余で倍にすることができる。
スピートが違う。

これが決定的だ。

そうした目で世の中のミクロの現象を見ていくと、新型バブルが各所に発見できた。

昭和バブルが日本国中を巻込んだ大規模な現象に対し、局所的で気がつかなかっただけだ。

考え方、投資スタイルをじっくり観察し、昭和バブルとまったく変わっていないと確証した。
数値には長けているが、本性は同根だ。
おもしろい世の中になっている。
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